누구나 회사를 다니며 받는 근로소득 이외 권리소득을 받고 싶어합니다. 특히 안정적인 수익처로 손꼽는 임대수익을 원하는 사람들이 늘고 있습니다. 그렇지만 부동산 시장에 대한 정부의 정책은 날로 변화되고 있습니다.
소득세법에 따라 사업자 등록을 하지 않는다면 올해부터 수입금액의 0.2%를 미등록 가산세로부과되는 패널티를 받게 됩니다.
세금이라는 부담과 건강보험 피부양자격이 되서 고민이신 분들이 많습니다. 오늘은 주택임대사업자 혜택에 대해 알아보도록 하겠습니다.
주택임대사업자란?
주택임대사업자는 1호 이상의 임대 목적으로 제공하는 부동산을 취득하여 등록하는 사람을 말합니다. 임대사업도 엄연한 사업이므로 그로 인한 주택임대사업자 혜택을 받으려면 갖추어야 하는 요건들이 있습니다.
하지만 그 주택임대사업자 혜택 요건이 매우 복잡한 것이 문제입니다. 언제 임대주택으로 등록을 했는지, 언제 해당 주택을 구매했는지에 따라 요건이 달라지는데요. 혜택을 받으려면 요건에 대한 취득-보유-양도의 단계에 따라 살펴봐야합니다.
1. 취득세 감면 혜택
주택임대사업자 혜택으로는 임대주택으로 등록하면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 임대주택에 대해 혜택을 주는 것은 아니고 공동주택이 그 대상이며, 전용면적이 60㎡이하 여야 한 다는 것입니다.
물론 60㎡~85㎡주택도 50%감면을 받을 수 있지만 이런 경우는 20채를 등록해야합니다.
또한 취득세가 200만 원을 초과하면 전체의 85%만 감면 받을 수 있으니 취득세 감면 혜택은 2021년까지 가능 한 것으로 개정된 법을 잘 확인하여 공동주택을 새로 취득하실 분은 잘 생각을 하셔야 합니다.
2. 보유세 감면 혜택 - 재산세
임대주택 보유세는 크게 세 가지입니다. 재산세, 종합부동산세 마지막으로 해당 주택을 임대하면서 발생되는 임대소득세가 있는데요. 주택임대사업자 혜택에는 세 가지 모두 감면 받을 수 있는데요.
재산세는 등록한 임대주택의 전용 면적에 따라 감면 혜택이 다릅니다. 공동주택에 대해서만 가능했으나 개정된 법에는 다가구 주택도 주택임대사업자 혜택에 포함 된 것이 특징입니다. 기존에는 다가구 주택은 단독주택이므로 재산세 감면이 되지 않았습니다.
주의할 점은 2호 이상을 등록해야 재산세 감면이 가능하며 1채만으로는 재산세 감면 혜택이 없으니 주의해야합니다. 또한 면적에 따라서도 차등 적용이 됩니다. 전용면적 85㎡ 이해 주택에만 해당되며 40㎡이하는 50%이상 감면이 가능합니다.
3. 보유세 감면 혜택 - 종부세
종합부동산세 역시 주택임대사업자 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 재산세와 다른 점은 임대주택으로 등록하면 종부세 과세대상에서 아예 제외되는데 이를 종부세 합산 배제라고 부릅니다.
중요한건 1. 임대주택 등록 당시 시가가 6억원 이하 2.임대 주택을 8년 이상 의무 임대할 것, 3. 임대료가 연 증가율이 5%이내일 것 이 총 세 가지의 조건을 충적해야 주택임대사업자 혜택을 받을 수 있습니다.
4. 양도세 감면 혜택
임대주택으로 등록하는 가장 큰 이유는 양도세 입니다. 의무임대기간이 4~10년이 되는 만큼 시세차익에 대한 양도세를 줄이는 것이 주택임대사업자 혜택의 가장 큰 이유입니다. 하지만 이 부분은 매우 복잡합니다.
양도세 중과를 피하고 싶다면 장기임대주택의 요건을 갖춰야 합니다.
민간단기등 준공공이든 임대 주택 종류에 상관없이 세법에서 말하는 요건이 있어야 하는데요. 요건은 등록 당기 시가가 6억 원 이하입니다. 이 부분은 종부세 합산배제요건과 동일합니다.
또한 양도세를 줄이고 싶다면 이 경우에는 장기보유특별공제를 추가로 받으면 됩니다.
민간단기로 등록했다면, 6년 이상 임대해야 추가로 2%이상 공제가 가능합니다. 4년만 임대해도 되지만 장기보유를 위해 이런 혜택을 주고 있습니다.
하지만 장기일반민간임대주택으로 등록 할 경우 아주 확실한 주택임대사업자 혜택을 받습니다 그건 8년 임대시 장특공 10%, 10년 임대시 장특공 70%와 같은 큰 혜택을 주는 것입니다. 또한 2018년까지 등록한 경우, 취득일로부터 3개월이내 등록하고 10년 의무임대를 했다면 100% 감면이라는 큰 혜택을 받습니다. 하지만 임대료 증가율은 연 5%를 넘기면 안 됩니다.
